Una de las mayores causas de disputas entre propietarios suele ser la extinción de condominio o también conocida como disolución de proindiviso.
Este procedimiento representa la disolución de una propiedad compartida por varias personas y, en la cual, se asignan determinadas cuotas a cada una de ellas.
Dado que es un proceso que puede generar varias dudas, a continuación, profundizaremos en él y explicaremos en detalle cómo funciona.
¿En qué consiste la Extinción de Condominio?
Antes de profundizar en este concepto, es elemental definir qué se conoce como condominio. Al respecto, este representa la propiedad en sí misma y está compartido por varias personas. También se denomina copropiedad o comunidad de bienes.
Ahora bien. La extinción de este condominio es, básicamente, la transmisión de la propiedad de un bien de titularidad que se comparte entre 2 o más personas.
Esta fórmula legal es muy común en casos de separación de pareja o disolución del matrimonio. En la mayor parte de las situaciones se decide vender la propiedad por mutuo acuerdo.
Sin embargo, en algunos procesos es posible que una de las partes manifieste estar en desacuerdo con la disolución del condominio.
En este último caso, según lo establecido en el código Civil, la división de la cosa común se deberá realizar mediante una subasta si no es posible llegar a un acuerdo.
¿A quién está dirigida la Extinción de Condominio?
Cualquiera de los copropietarios del inmueble puede realizar el proceso de disolución, puesto que todos tienen un derecho irrenunciable e imprescriptible en este aspecto.
Por lo general, la extinción del condominio tiene lugar porque el copropietario quiere vender su parte del condominio a un tercero u otro copropietario. En este caso nadie podrá obligarlo a que no lo haga.
Otra razón puede ser que una de las partes quiere extinguir el condominio comprando las partes del bien que pertenecen a los demás. Comúnmente, el fin de esto es disfrutar la propiedad de forma exclusiva.
Por ello, es un acto jurídico muy habitual en casos de separaciones de pareja, herencias o divorcios.
¿Qué puede causar la Extinción del Condominio?
Las causas de la disolución del proindiviso se establecen en el Código Civil, específicamente en los artículos 395 y 406. Éstas serán:
Renuncia de los derechos: Cualquiera de las partes tiene la libertad de renunciar a su participación dentro de la propiedad en favor de uno de los copropietarios.
Venta a un tercero: En caso de que uno de los copropietarios desee vender su parte a alguien externo, éste pasaría a pertenecer a la comunidad de bienes. Igualmente, es posible venderlo a uno o varios de los copropietarios para que éstos aumenten su participación.
División de la cosa común: Es un proceso judicial en el que se efectúa su reparto. Si, por el contrario, es indivisible, será necesario realizar una subasta o llegar a acuerdo justo.
En este caso cualquier copropietario está en su derecho de solicitar la división de bienes. El inicio de este proceso declara la extinción del condominio.
¿Cuáles son sus Consecuencias?
La disolución del proindiviso tiene efectos específicos entre los copropietarios e incluso ante terceros. A continuación, explicamos detalladamente cada una de estas consecuencias:
Para lo Copropietarios
Las consecuencias generadas por la extinción del condominio en este caso dependerán de la forma en que se lleve a cabo el proceso.
Por ejemplo, es posible que uno de los copropietarios se quede con la totalidad del bien, mientras que los demás obtendrán una indemnización económica a cambio de sus cuotas de participación.
Otro caso puede ser que se venda a un tercero, por lo que todos perderían sus derechos sobre el bien, a cambio del dinero correspondiente.
Llegados a este punto es importante aclarar que la extinción de condominio para una propiedad hipotecada no saldará la deuda de los deudores. Es decir, aunque el inmueble ya no le pertenezca, se mantiene la obligación de hacer frente a los pagos.
La única forma para dejar de lado esta deuda cuando ya no se es propietario, es que el banco adjudique la hipoteca al nuevo dueño.
Para Terceros
La extinción del condominio no debería perjudicar a terceros. Un ejemplo de ello es que si el bien es un inmueble hipotecado o afectado por ciertos derechos como servidumbre (u otros), las personas implicadas en éstos no deberán ser afectadas.
Ante el Estado
En este caso se incluyen los impuestos de la extinción del condominio. Al tratarse de un tema que genera muchas dudas, lo abordamos con mayor detalle en el siguiente apartado.
Sin embargo, antes debes saber que este procedimiento se encuentra exento del pago del ITP (Impuesto de Transmisiones de Bienes Patrimoniales).
Impuestos correspondientes a la Extinción de Condominio
Este proceso, al no ser considerado una transmisión patrimonial, tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Esto quiere decir que la carga fiscal correspondiente ronda entre el 1% y 1,5% del valor actual de la propiedad.
Esto último también se calcula en función de la autonomía en la que se encuentre el inmueble. En esta suma debe añadirse los gastos del notario y el monto total será pagado por la persona que se quede con el bien.
Igualmente, la parte que decide ceder la propiedad no tendrá que declarar la Plusvalía Municipal, denominado también Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Lo anterior es abonado en cada Ayuntamiento e implica que la tributación se aplaza hasta la siguiente transmisión.
POR MÚTUO ACUERDO
En caso de realizarse de esta forma, los copropietarios deberán llevar a cabo una valoración del bien a dividir. Igualmente, se tendrán que establecer preacuerdos sobre cómo se hará la valoración y comprometerse a aceptarla.
El proceso de escritura de extinción de condominio puede realizarse ante una Notaria tras abonar el impuesto correspondiente.
Si se trata de un inmueble que representa la vivienda familiar de un matrimonio en vías de separación o divorcio, la disolución deberá constar en el convenio regulador.
Por otro lado, si el acuerdo es homologado por la Justicia, pasa a convertirse, junto con la sentencia, en la escritura de extinción del condominio.
Al seguirse esta medida, a diferencia del divorcio ante Notaria, no deberá tributarse el impuesto a los Actos Jurídicos Documentados.
MEDIANTE VÍA JUDICIAL
Si la situación es que los copropietarios no han logrado llegar a un acuerdo en la forma de división del bien y tampoco en la valoración del mismo, será necesario tomar medidas judiciales.
Esto se hará mediante la interposición de una demanda de división de cosa común. La acción de división implicará solicitar al juzgado la disolución del proindiviso. En este caso habrá dos alternativas.
La primera será la adjudicación a cada uno de los copropietarios de su parte correspondiente en caso de que sea un bien divisible. La segunda es (en caso de que sea una propiedad indivisible) efectuar la venta y distribuir el dinero resultante.
La intención de todas estas medidas es lograr la disolución del condominio de la forma más expeditiva posible, pero siempre cuidando de no vulnerar los derechos de ninguna de las partes.
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