El contrato de alquiler, o contrato de arrendamiento de vivienda, genera obligaciones para ambas partes: arrendador (el propietario o casero) y arrendatario (el inquilino). Cuando una de ellas incumple lo pactado, se activan una serie de consecuencias legales que pueden ir desde la exigencia del cumplimiento forzoso hasta la resolución del contrato y la indemnización por daños y perjuicios.
En este artículo vamos a explicarte qué efectos legales tiene el incumplimiento de un contrato de alquiler en España, tanto si eres inquilino como propietario, y cómo actuar en cada caso.
¿Qué se considera un incumplimiento del contrato de alquiler?
El incumplimiento contractual se produce cuando una de las partes no cumple con las obligaciones que ha asumido en el contrato. En el ámbito del alquiler, esto puede traducirse en situaciones como, en el caso del arrendatario:
- El impago del alquiler o de otros gastos pactados (suministros, comunidad, etc.).
- El uso indebido de la vivienda, por ejemplo, destinarla a fines no residenciales o realizar actividades molestas o ilícitas.
- La realización de obras sin consentimiento del arrendador cuando estas lo requieren.
- La cesión o subarriendo no autorizado del inmueble.
- El abandono de la vivienda sin previo aviso ni cumplimiento del preaviso legal.
- El retraso en el pago reiterado o continuado, aunque no se llegue a producir un impago total.
Por parte del arrendador, también se pueden dar incumplimientos relevantes, como:
- La inexistencia de condiciones de habitabilidad mínimas en la vivienda.
- El acceso al inmueble sin autorización ni preaviso por parte del propietario.
- El incumplimiento de los plazos de devolución de la fianza.
- La no realización de reparaciones necesarias de conservación que sean responsabilidad suya.
¿Qué efectos tiene el incumplimiento por parte del inquilino?
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, en caso de incumplimiento grave, la parte afectada podrá optar entre exigir el cumplimiento del contrato o solicitar su resolución, con la posibilidad de reclamar una indemnización por daños y perjuicios si se han producido.
Cuando el arrendatario incumple, el arrendador puede:
-
Solicitar la resolución del contrato
El efecto legal más frecuente en estos casos es la resolución anticipada del contrato. Esto suele ocurrir, por ejemplo, cuando el arrendatario deja de pagar la renta de forma injustificada.
Según el artículo 27.2.a) de la LAU, el impago del alquiler es una causa legal suficiente para dar por terminado el contrato. Ante esta situación, el propietario puede presentar una demanda de desahucio por falta de pago, incluyendo en la misma la petición de lanzamiento (es decir, la expulsión del inquilino del inmueble) y la reclamación de las rentas que no se han abonado.
Este procedimiento está regulado por los artículos 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Además, en algunos casos, si el inquilino paga todo lo que debe antes del juicio, puede evitar el desahucio gracias a lo que se llama «enervación».
-
Reclamar las rentas impagadas
Además de pedir el desalojo del inquilino, el arrendador tiene pleno derecho a reclamar judicialmente las cantidades debidas. Esto incluye tanto el alquiler como otros gastos que se hayan acordado en el contrato, como los suministros o la comunidad, si corresponde.
Por ejemplo, si el contrato fija un alquiler mensual de 800 euros y el inquilino lleva tres meses sin pagar, el propietario podrá reclamar 2.400 euros, además de los intereses legales de demora, que pueden acumularse mes a mes.
Esta reclamación puede realizarse incluso mediante un procedimiento monitorio, que es más ágil que el juicio verbal u ordinario y está diseñado para deudas líquidas, determinadas, vencidas y exigibles.
-
Exigir indemnización por daños y perjuicios
En muchos casos, el incumplimiento del inquilino no se limita a dejar de pagar el alquiler. Puede ir más allá y ocasionar perjuicios económicos adicionales al arrendador. Por ejemplo:
- Daños materiales graves en la vivienda, más allá del desgaste normal.
- Abandono del inmueble sin preaviso, dejando la vivienda vacía sin posibilidad inmediata de alquilarla a otro inquilino.
- Subarriendo no autorizado, que genera un mayor deterioro del inmueble.
- Retrasos prolongados en el pago de la renta, que obligan al arrendador a asumir deudas o gastos imprevistos.
En todos estos casos, el propietario puede reclamar una indemnización económica adicional. Esta compensación tiene como finalidad cubrir no solo los gastos de reparación o limpieza, sino también el lucro cesante, es decir, la pérdida de ingresos derivada de no poder alquilar la vivienda durante un tiempo.
Ejemplo práctico:
Un arrendador firma un contrato por un año con un inquilino, pero este abandona el piso a los tres meses, sin notificar nada y dejando la vivienda sucia, con desperfectos y sin pagar el último mes. El propietario tarda dos meses en reparar y volver a alquilar. En este caso, puede reclamar:
- El mes de renta impagado.
- El coste de las reparaciones.
- Los dos meses de renta que ha perdido por no poder alquilar durante ese tiempo.
¿Y si es el arrendador quien incumple?
La ley también protege al inquilino si quien incumple sus obligaciones es el propietario. El artículo 27.3 de la LAU permite al arrendatario resolver el contrato:
-
Resolver el contrato por incumplimiento
Si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable (por ejemplo, solucionar humedades, fallos eléctricos o problemas estructurales), el inquilino puede dar por terminado el contrato sin penalización, y exigir incluso una compensación si ha tenido que abandonar el piso o ha sufrido perjuicios económicos.
El artículo 21 de la LAU obliga al arrendador a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin que esto pueda suponer un aumento del alquiler.
-
Pedir indemnización por daños
Cuando el incumplimiento del arrendador causa un perjuicio concreto y demostrable, el inquilino tiene derecho a reclamar una indemnización.
Ejemplos de estas situaciones son:
- Mudanza forzosa por inhabitalidad del inmueble.
- Pérdida de enseres personales por humedad o fugas no reparadas.
- Daños morales por acoso, cortes de suministros, o acceso no autorizado a la vivienda.
¿Qué ocurre si ambas partes incumplen?
No es raro que ambas partes incumplan a la vez. Por ejemplo, un arrendador no realiza una reparación y el inquilino decide dejar de pagar como presión. Sin embargo, la ley no permite que un incumplimiento justifique automáticamente otro.
El arrendatario no puede dejar de pagar la renta unilateralmente como castigo al incumplimiento del arrendador.
En estos casos, es necesario acudir a la vía judicial para resolver el contrato o exigir responsabilidades, evitando que los incumplimientos se agraven mutuamente.
¿Cómo evitar conflictos? Cláusulas importantes en el contrato
Una forma eficaz de evitar problemas es redactar un contrato de alquiler claro, completo y ajustado a la normativa. Algunas cláusulas especialmente relevantes para prevenir y gestionar incumplimientos son:
- Cláusula penal por impago o retraso, que fije un recargo o penalización proporcional.
- Obligación de notificación escrita ante cualquier situación que pueda generar conflicto.
- Plazo de preaviso pactado para la resolución anticipada del contrato.
- Determinación expresa de gastos a cargo de cada parte (reparaciones, suministros, etc.).
En conclusión, el incumplimiento de un contrato de alquiler tiene consecuencias legales relevantes tanto para el inquilino como para el arrendador. La normativa vigente ofrece herramientas claras para reclamar el cumplimiento, resolver el contrato o exigir indemnizaciones.
Actuar con rapidez, documentar los incumplimientos y contar con asesoramiento legal son pasos fundamentales para proteger tus derechos en una relación arrendaticia. Si te enfrentas a un impago, a una vivienda en mal estado o a cualquier otro incumplimiento, es importante que sepas que existen mecanismos legales para resolverlo y que no estás desamparado.