Recibir una vivienda en herencia puede parecer, a primera vista, una buena noticia. Sin embargo, junto a los aspectos emocionales y jurídicos que conlleva la aceptación de la herencia, también aparecen ciertas dudas económicas y fiscales que conviene resolver con claridad. Una de las más habituales —y que suele generar confusión entre los herederos— es la que se refiere a los impuestos que deben pagarse si, una vez heredado el inmueble, se decide venderlo.
Muchas personas creen que, al haber pagado el Impuesto sobre Sucesiones, la venta posterior del bien heredado no tiene consecuencias fiscales, pero eso no es correcto. En realidad, la venta de una propiedad heredada genera nuevas obligaciones fiscales que deben gestionarse correctamente para evitar sanciones o costes innecesarios.
En este artículo vamos a explicarte de forma clara, con ejemplos y referencias a la normativa vigente, cómo tributa la venta de un inmueble heredado en España, qué impuestos entran en juego, cómo se calculan y cuáles son los errores más comunes que debes evitar si estás pensando en vender una vivienda recibida por herencia.
Heredar una vivienda no es lo mismo que venderla
Lo primero que debemos tener claro es que la herencia y la venta son dos hechos imponibles distintos. Heredar una vivienda implica tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Este impuesto debe liquidarse en el plazo de seis meses desde el fallecimiento del causante (prorrogable otros seis). Su cuantía varía según la comunidad autónoma, el grado de parentesco y el valor del inmueble.
Una vez aceptada la herencia y pagado el ISD, si el heredero decide vender el inmueble heredado, se produce un nuevo hecho imponible: la transmisión patrimonial. En este caso, ya no hablamos del ISD, sino de dos tributos distintos que pueden entrar en juego: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y la plusvalía municipal.
Tributación en el IRPF: la ganancia patrimonial
Cuando un heredero vende un inmueble, debe tributar en su declaración de la renta por la ganancia patrimonial obtenida, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley del IRPF (Ley 35/2006).
¿Cómo se calcula esa ganancia? La clave está en comparar el valor de transmisión (lo que se obtiene con la venta) con el valor de adquisición, que en este caso es el valor declarado a efectos del Impuesto de Sucesiones.
Ejemplo práctico:
Imagina que heredas una vivienda valorada en 150.000 euros según el ISD. Dos años después, la vendes por 200.000 euros. En este caso, la ganancia patrimonial será de:
200.000 € (venta) – 150.000 € (valor ISD) = 50.000 €
Estos 50.000 euros tributarán como ganancia patrimonial en tu IRPF, según la siguiente escala vigente en 2024:
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 € a 50.000 €: 21%
- De 50.000 € a 200.000 €: 23%
- Más de 200.000 €: 27%
En este ejemplo, los primeros 6.000 € tributarán al 19% y los siguientes 44.000 € al 21%.
¿Se pueden descontar gastos?
Sí. A la ganancia se le pueden restar ciertos gastos deducibles, como:
- Honorarios del notario y del Registro de la Propiedad por la herencia.
- Honorarios de abogado o gestoría relacionados con la herencia.
- Plusvalía municipal pagada al heredar.
- Gastos derivados de la venta: inmobiliaria, notaría, cancelación de hipoteca, etc.
La Agencia Tributaria exige que estén justificados documentalmente, así que es importante conservar facturas y justificantes.
¿Y qué pasa con la plusvalía municipal?
Además del IRPF, la venta de una propiedad heredada también puede generar la obligación de pagar la plusvalía municipal, oficialmente llamada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este impuesto es de competencia municipal y grava el aumento de valor del suelo entre el momento de adquisición y el de venta.
En este caso, como el propietario actual adquirió el inmueble por herencia, el periodo a tener en cuenta empieza en la fecha de fallecimiento del causante y termina con la fecha de venta.
Desde la reforma del IIVTNU mediante el Real Decreto- Ley 26/2021, los ayuntamientos pueden ofrecer dos métodos de cálculo: el método objetivo (en función del valor catastral y los años) y el método real (ganancia real obtenida por el suelo). El contribuyente podrá aplicar el que le resulte más favorable.
También hay casos en los que no hay obligación de pagar plusvalía: por ejemplo, si no ha habido ganancia (es decir, si se vende por un precio igual o inferior al valor declarado en la herencia), o si se demuestra que el valor del terreno no se ha incrementado.
¿Y si hay varios herederos?
En muchas ocasiones, la vivienda heredada pertenece a varios coherederos. En estos casos, lo habitual es que todos vendan el inmueble de común acuerdo y que el precio de venta se reparta según el porcentaje de participación que cada uno tenga en la herencia. A efectos fiscales, cada heredero debe declarar de forma individual en su IRPF la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida.
Esto significa que, si un inmueble se vende por 300.000 euros y un heredero tiene el 50 % de la propiedad, su ganancia patrimonial será la correspondiente a su mitad, calculada entre el valor que se le adjudicó en la herencia y el precio final que se le atribuye en la venta.
Este punto es especialmente importante cuando hay diferencias en los porcentajes de participación o si alguno de los herederos no quiere vender, ya que puede dar lugar a conflictos jurídicos o a la necesidad de una disolución de la comunidad hereditaria ante notario o vía judicial.
¿Pueden aplicarse exenciones o reducciones?
En la venta de una propiedad heredada no existen exenciones generales en el IRPF, salvo que la ganancia se reinvierta en vivienda habitual y se cumplan ciertos requisitos, o si el vendedor es mayor de 65 años y el inmueble vendido era su vivienda habitual (algo que no suele aplicarse a inmuebles heredados).
En cuanto a la plusvalía municipal, algunas ordenanzas locales recogen bonificaciones si la venta se produce poco después de la herencia o si el inmueble se transmitió entre familiares directos.
¿Cuándo hay que declarar?
La ganancia patrimonial debe incluirse en la declaración del IRPF del año en que se produce la venta. Es decir, si vendes en 2025, lo declararás en la campaña de la Renta de 2026.
La plusvalía municipal debe liquidarse en el plazo de 30 días hábiles desde la venta, presentando el modelo correspondiente en el ayuntamiento.
Consejos prácticos antes de vender una casa heredada
- Valora correctamente el inmueble al aceptar la herencia. Si lo haces a un valor muy bajo, pagarás menos ISD, pero al vender pagarás más IRPF.
- Conserva toda la documentación. Facturas, escrituras, liquidaciones de impuestos… todo puede ayudarte a reducir tu tributación.
- Consulta a un abogado o asesor fiscal. Especialmente si hay varios herederos, si el inmueble tiene cargas o si la venta puede generar una alta plusvalía.
- Considera si te conviene esperar. En algunos casos, esperar un tiempo antes de vender puede ayudarte a beneficiarte de bonificaciones locales o de una mejor tributación.
En conclusión
Vender una vivienda heredada implica cumplir con obligaciones fiscales relevantes, tanto a nivel estatal (IRPF) como municipal (plusvalía). Entender cómo tributa la venta de una propiedad heredada es fundamental para evitar sorpresas y poder planificar adecuadamente la operación.
La clave está en calcular bien la ganancia patrimonial, aplicar correctamente los gastos deducibles y prestar atención a los plazos. Si necesitas orientación, contar con el apoyo de un despacho especializado puede marcar la diferencia entre una gestión eficiente y una carga fiscal innecesaria.